La loi impose de rassembler dans un seul dossier appelé « Dossier de Diagnostic Technique » (DDT) l'ensemble des documents destinés à l'information de l'acquéreur ou du locataire.
En cas de vente de tout ou partie d'un immeuble bâti, un Dossier de Diagnostic Technique, fourni par le vendeur, doit être annexé à la promesse de vente.
Le dossier de diagnostic technique comprend les documents suivants :
- Le constat de risque d'exposition au plomb
- L'état mentionnant la présence ou l'absence de matériaux ou produits contenant de l'amiante
- L'état du bâtiment relatif à la présence de termites
- L'état de l'installation intérieure de gaz
- L'état des risques naturels et technologique
- Le diagnostic de performance énergétique
- L'état de l'installation intérieure d'électricité
- L'état de l'installation d'assainissement autonome (à partir du 1er janvier 2013)
En l'absence, lors de la signature de l'acte authentique de vente, d'un des documents mentionnés en cours de validité, le vendeur ne peut pas s'exonérer de la garantie des vices cachés correspondante.
Un dossier de diagnostic technique, fourni par le bailleur, doit être annexé au contrat de location lors de sa signature ou de son renouvellement.
Le dossier de diagnostic technique comprend les documents suivants :
- Le constat de risque d'exposition au plomb
- L'état des risques naturels et technologique
- Le diagnostic de performance énergétique
- Métrage - Loi Boutin
L'ingestion ou l'inhalation de plomb est toxique. Elle provoque des effets réversibles (anémie, troubles digestifs) ou irréversibles (atteinte du système nerveux, baisse du quotient intellectuel, etc.). L'intoxication chronique par le plomb, appelée saturnisme, est particulièrement grave chez le jeune enfant.
La loi du 9 août 2004 impose aux vendeurs la recherche des sources d'exposition au plomb dans les revêtements des logements construits avant le 1er janvier 1949, date à laquelle l'utilisation des peintures au plomb a été interdite.
Il faut mesurer la concentration en plomb de tous les revêtements du bien concerné, afin d'identifier ceux contenant du plomb (qu'ils soient dégradés ou non), à décrire leur état de conservation et à repérer, le cas échéant, les facteurs de dégradations du bâti permettant d'identifier les situations d'insalubrité dans les logements. cette mesure est faite à l'aide d'un analyseur à fluorescence X. Ces mesures sont reportées dans le constat des risques d'Exposition au plomb.
Le constat des risques d'exposition au plomb (CREP)
AEDI rédige le constat des risques d'exposition au plomb (CREP), défini à l'article L 1334-5 du Code de la Santé Publique, qui mentionne toutes les mesures de concentration en plomb des éléments analysés.
Les résultats du CREP doivent permettre de connaître non seulement le risque immédiat lié à la présence de revêtements dégradés contenant du plomb (qui génèrent spontanément des poussières ou des écailles pouvant être ingérées par un enfant), mais aussi le risque potentiel lié à la présence de revêtements en bon état contenant du plomb.
Quand le CREP est réalisé en application des articles L 1334-6 et L 1334-7, il porte uniquement sur des revêtements privatifs d'un logement, y compris les revêtements extérieurs au logement (volets, portail, grille, etc.)
Quand le CREP est réalisé en application de l'article L 1334-8, seuls les revêtements de parties communes sont concernés (sans omettre par exemple la partie extérieure de la porte palière, etc.)
La recherche de canalisation en plomb ne fait pas partie du champ d'application du CREP.
Si le bien immobilier concerné est affecté en partie à des usages autres que l'habitation, le CREP ne porte que sur les parties affectées à l'habitation. Dans les locaux annexes de l'habitation, le CREP porte sur ceux qui sont destinés à un usage courant, tels que la buanderie, cave, garage...
Notre expertise est réalisée conformément à l'arrêté du 25/04/2006 relatif au constat des risques d'exposition au plomb et à ses annexes et à l'article L 1334-5 du Code de la Santé Publique.
Respirer des fibres d'amiante est dangereux pour la santé. L'inhalation de ces fibres est cause de pathologies graves (cancers du poumon et de la plèvre, notamment).
Le Code de la Santé Publique impose la recherche de la présence éventuelle d'amiante aux propriétaires (privés et publics) d'immeubles dont le permis de construire a été délivré avant le 1er juillet 1997.
Le diagnostic amiante consiste en une recherche systématique, visuelle et non destructive de matériaux et produits susceptibles de contenir de l'amiante pour le diagnostic amiante avant vente et le Dossier de Diagnostic Technique. Par contre pour le diagnostic amiante avant travaux ou démolition la destruction de certaines parties du bien seront faite afin d'effectué un prélèvement pour analyse en laboratoire.
La recherche porte sur la structure intérieure du bâtiment et de ses sous-ensembles (murs, poteaux, cloisons, gaines, coffres verticaux, plafonds, faux plafonds, poutres et charpente, planchers, canalisations, conduits de fluide, volets coupe-feu, portes coupe-feu, vide-ordures, trémies d'ascenseur) et ne concerne que les matériaux utilisés dans la construction et les aménagements du bâtiment.
Le diagnostiqueur AEDI procède au repérage des matériaux suspects et réalise les prélèvements nécessaires (après accord du donneur d'ordre) à l'établissement du rapport de diagnostic amiante qui mentionnera les résultats des analyses effectuées par un laboratoire agréé.
Le constat de repérage amiante avant vente :
Obligatoire à l'occasion de la vente d'un immeuble bâti, le constat de repérage des matériaux et produits contenant de l'amiante comporte :
- La liste détaillée des pièces de l'immeuble, y compris les annexes ;
- Un descriptif des revêtements pièce par pièce ;
- Un état de conservation des matériaux susceptibles de contenir de l'amiante ;
- L'énumération et la justification des locaux non visités ;
- Une conclusion sur la présence ou l'absence de matériaux contenant de l'amiante ;
- Les résultats des analyses des prélèvements effectués sur les matériaux ;
- Un croquis de repérage des matériaux et produits contenant ou susceptibles de contenir de l'amiante ;
- Des consignes générales de sécurité en présence de matériaux et produits contenant ou susceptibles de contenir de l'amiante.
Ce constat doit être annexé à l'avant-contrat et à l'acte authentique constatant la vente du bien immobilier.
Le dossier technique amiante (DTA) :
Obligatoire pour les parties à usage commun de tous les immeubles bâtis, les établissements recevant du public, les immeubles destinés à l'exercice d'une activité industrielle ou agricole, les locaux de travail, dont le permis de construire a été délivré avant le 1er juillet 1997, le dossier technique amiante comporte :
- La localisation précise des matériaux et produits contenant de l'amiante ainsi que, le cas échéant, leur signalisation ;
- L'enregistrement de l'état de conservation de ces matériaux et produits ;
- L'enregistrement des travaux de retrait ou de confinement de ces matériaux et produits et des mesures conservatoires mises en oeuvre ;
- Les consignes générales de sécurité, notamment les procédures d'intervention, de gestion et d'élimination des déchets ;
- Une fiche récapitulative ;
- Les coordonnées des intervenants.
Les renseignements nécessaires à la gestion du dossier technique. La fiche récapitulative du dossier technique amiante est communiquée aux occupants de l'immeuble ou à leur représentant ainsi qu'aux chefs d'établissement, et doit être tenue à la disposition des salariés, du CHSCT, des représentants du personnel, du médecin, de l'inspecteur du travail, des inspecteurs d'hygiène et sécurité, des agents du service de prévention des organismes de sécurité sociale... Le dossier technique amiante doit également être communiqué à toute personne physique ou morale appelée à effectuer des travaux dans l'immeuble bâti.
En quelques d'années, les termites ont envahi plus de la moitié du territoire français. Se nourrissant de cellulose, ces insectes xylophages figurent parmi les principaux destructeurs du bois, menaçant la solidité des constructions et la sécurité des personnes.
Le Code de la Construction et de l'Habitation impose aux vendeurs la recherche de la présence de termites dans les immeubles bâtis situés dans les zones définies par arrêté préfectoral.
On rechercher, au moment de l'intervention, des traces visibles d'infestations ou altérations provoquées par des termites, de les repérer et de dresser un constat, résultat d'un examen visuel de l'ensemble des parties visibles et accessibles susceptibles d'être démontées sans outils et de sondages non destructifs (sauf parties déjà altérées ou dégradées) des bois au moyen d'un poinçon.
Le diagnostiqueur qui réalise l'état du bâtiment relatif à la présence de termites :
- n'exerce aucune activité de traitement préventif, curatif ou d'entretien de lutte contre les termites ;
- ne possède aucun lien d'intérêt avec une entreprise de distribution de produits utilisés pour ce type de traitement et n'est filiale d'aucune entreprise de traitement des bois.
L'état du bâtiment relatif à la présence de termites
L'intervention n'a pas pour but de donner un diagnostic de la résistance mécanique des bois et matériaux, même s'il y a bûchage (enlèvement de matière, afin de vérifier jusqu'où s'est répandue l'attaque), l'intérêt étant d'établir un état du bâtiment relatif à la présence de termites.
Dans le cas de logements régis par la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, l'état du bâtiment relatif à la présence de termites ne portant que sur les parties privatives, la clause d'exonération de garantie pour vice caché prévue à l'article 1643 du code civil, si le vice caché est constitué par la présence de termites, ne pourra être stipulé que pour les parties privatives. Seul un état du bâtiment relatif à la présence de termites dans les parties communes de l'immeuble, annexé à l'acte authentique constatant la réalisation de la vente, permettra de stipuler la clause d'exonération pour vice caché concernant les parties communes.
Le rapport n'a de valeur que pour la date de la visite et est exclusivement limité à l'état du bâtiment relatif à la présence de termites.
L'état du bâtiment relatif à la présence de termites doit avoir été établi depuis moins de six mois à la date de la promesse de vente ou, à défaut, à l'acte authentique de vente.
Selon les termes de l'article R 133-3 du Code de la Construction et de l'Habitation, en cas de constatation de présence de termite, une déclaration doit être effectuée auprès du maire de la commune dans un délai d'un mois.
Les installations domestiques de gaz recèlent des dangers pour la sécurité des personnes :
- En cas de fuite de gaz, une explosion ou un incendie peuvent survenir en peu de temps, entraînant la destruction du logement ainsi que de nombreuses victimes ;
- En cas de mauvais réglage des appareils à gaz ou d'évacuation déficiente des produits de combustion, il peut se dégager du monoxyde de carbone, entraînant l'intoxication voire le décès des occupants.
Le Code de la Construction et de l'Habitation impose aux vendeurs la réalisation d'un état de l'installation intérieure de gaz dans les logements comportant une installation de gaz datant de plus de 15 ans.
Le diagnostic a pour objet d'identifier par des contrôles visuels, des essais et des mesures les défauts susceptibles de compromettre la sécurité des personnes (principalement les explosions, les incendies et les intoxications au monoxyde de carbone) au regard de la tuyauterie fixe, des raccordements, de la ventilation, et du contrôle des appareils et de l'atmosphère.
Le diagnostic concerne l'installation fixe intérieure de gaz (gaz naturel, propane et exceptionnellement butane), réalisée depuis plus de quinze ans et située à l'intérieur des bâtiments d'habitation ou de leurs dépendances.
Le donneur d'ordre doit s'assurer qu'au moment du diagnostic :
- Tous les locaux et leurs dépendances concernés seront accessibles ;
- L'installation sera alimentée en gaz ;
- Les appareils d'utilisation seront en service.
L'état de l'installation intérieure de gaz :
L'état de l'installation intérieure de gaz doit être annexé à l'avant contrat et à l'acte authentique de vente d'un logement comportant une installation intérieure de gaz.
L'état de l'installation intérieure de gaz a une durée de validité de trois ans.
Les anomalies constatées sont classées en fonction de leur caractère de gravité. Si l'état de l'installation présente une anomalie particulièrement grave, le diagnostiqueur est dans l'obligation de condamner tout ou partie de l'installation jusqu'à suppression du défaut constituant la source du danger.
Le territoire français est exposé à des risques naturels (inondations, séismes, feux de forêts, avalanches, etc.) et à des risques technologiques (chimiques, nucléaires, pétroliers, etc.) pouvant gravement mettre en danger les personnes, les biens et l'environnement.
Le Code de l'Environnement impose aux vendeurs et aux bailleurs de tout bien immobilier (bâti ou non bâti) situé dans le périmètre d'un plan de prévention des risques (PPR) ou/et d'une zone de sismicité, d'informer les acquéreurs et locataires de l'existence des risques naturels et technologiques auxquels ce bien est exposé.
L'état des risques naturels et technologiques (ERNT) :
On donne un état des risques naturels et technologiques, fondé sur les informations transmises par le Préfet de département au Maire de la commune où est situé le bien, doit être annexé à tout type de contrat de location écrit, à la réservation pour une vente en l'état futur d'achèvement, à la promesse de vente ou à l'acte réalisant ou constatant la vente de ce bien immobilier, qu'il soit bâti ou non bâti. Cet état doit être établi moins de six mois avant la date de conclusion du contrat.
Cette obligation d'information s'applique dans chacune des communes dont la liste est arrêtée par le Préfet du département, pour les biens immobiliers situés :
- Dans le périmètre d'exposition aux risques délimité par un plan de prévention des risques technologiques (PPRT) ayant fait l'objet d'une approbation par le Préfet ;
- Dans une zone exposée aux risques délimitée par un plan de prévention des risques naturels prévisibles (PPRN) approuvé par le Préfet ou dont certaines dispositions ont été rendues immédiatement opposables en application du Code de l'Environnement (article L562-2) ;
- Dans le périmètre mis à l'étude dans le cadre de l'élaboration d'un plan de prévention des risques technologiques ou d'un plan de prévention des risques naturels prévisibles prescrit par le Préfet ;
- Dans une des zones de sismicité Ia, Ib, II ou III mentionnées à l'article 4 du décret du 14 mai 1991. L'état des risques mentionne la sismicité et les risques naturels et technologiques pris en compte dans le ou les plans de prévention auxquels le bien est exposé. Cet état est accompagné des extraits des documents de référence permettant de localiser le bien au regard de ces risques ;
- Dans le cas où la commune a fait l'objet d'un ou plusieurs arrêtés de reconnaissance de l'état de catastrophe naturelle ou technologique, et si le bien a fait l'objet d'une indemnisation particulière, il convient d'annexer au contrat une déclaration du ou des sinistres indemnisés et dont on a connaissance.
Le Code de la Construction et de l'Habitation impose aux vendeurs, aux bailleurs, aux maîtres d'ouvrage, et aux exploitants d'établissement recevant du public occupés par les services d'une collectivité publique ou d'un établissement public la réalisation d'un diagnostic de performance énergétique (DPE) pour tout bâtiment clos et couvert. Le diagnostic de performance énergétique est un des dispositifs importants du Plan Climat instauré pour renforcer les économies d'énergie et réduire par 4 à 5 les émissions de gaz à effet de serre d'ici 2050 dans le domaine du bâtiment.
Dans le cadre de la vente comme dans celui de la location, l'article L 134-3 du Code de la Construction et de l'Habitation prévoit que le propriétaire tient le diagnostic de performance énergétique à la disposition de tout candidat acquéreur ou locataire qui en fait la demande.
Le diagnostic de performance énergétique permet d'informer sur les caractéristiques thermiques du bien et ses équipements, sur ses consommations d'énergie, de le sensibiliser à la lutte contre l'émission de gaz à effet de serre, par des « étiquettes énergie et climat » qui classeront le bien en fonction d'une échelle; et d'inciter à réaliser des travaux d'économie d'énergie, grâce à des recommandations.
Le diagnostic de performance énergétique (DPE) :
Vente
Le rapport de diagnostic de performance énergétique porte, outre les exceptions de l'article R134-1 du Code de la Construction et de l'Habitation, sur tous les bâtiments clos et couverts proposés à la vente. De plus, il a la particularité dans le cadre de ces recommandations de donner des indications sur l'estimation du coût des travaux, les économies engendrées par ces travaux et l'estimation du retour sur investissement.
Le diagnostic de performance énergétique doit être annexé à la promesse de vente ou, à défaut de promesse, à l'acte authentique de vente.
La validité du diagnostic est de 10 ans.
Location
Le rapport de diagnostic de performance énergétique porte actuellement, outre les exceptions de l'article R134-1 du Code de la Construction et de l'Habitation, sur les logements proposés à la location dans le cadre d'un bail à usage principal d'habitation ou mixte, d'une location saisonnière, d'une location meublé ou d'un logement de fonction.
Le diagnostic de performance énergétique doit être annexé au bail.
La validité du diagnostic est de 10 ans.
Bâtiments publics
Le rapport de diagnostic de performance énergétique concerne les bâtiments relevant du classement établissement recevant du public de la 1ère à la 4ème catégorie d'une SHON supérieure à 1000 m2 et occupés par les services d'une collectivité publique ou d'un établissement public.
Dans ce cadre, l'exploitant affiche le diagnostic de performance énergétique de manière visible pour le public à proximité de l'entrée principale ou du point d'accueil.
La validité du diagnostic est de 10 ans.
Bâtiments neufs
Le rapport de diagnostic de performance énergétique concerne les constructions de bâtiments ou d'une extension de bâtiment dont le permis de construire a été déposé après le 30 juin 2007. Il est établi après contrôle de la réalité de la construction avec la fiche de synthèse thermique, et permet de contrôler le respect des règles de construction imposées par la RT 2005.
Il doit être remis au propriétaire au plus tard le jour de la réception du bâtiment ou de son extension.
Les installations domestiques d'électricité recèlent des dangers pour la sécurité des personnes, chaque année un tiers des incendies sont d'origine électrique.
Le Code de la Construction et de l'Habitation impose aux vendeurs la réalisation d'un état de l'installation intérieure d'électricité dans les logements comportant une installation électrique datant de plus de 15 ans.
Le diagnostic a pour objet d'identifier, par des contrôles visuels, des essais et des mesures, les défauts susceptibles de compromettre la sécurité des personnes. Les exigences techniques faisant l'objet du diagnostic procèdent de la prévention des risques liés à l'état de l'installation électrique et à son utilisation (électrisation, électrocution, incendie). En aucun cas, il ne s'agit d'un contrôle de conformité de l'installation vis-à-vis d'une quelconque réglementation.
Le diagnostiqueur AEDI vérifie, au regard des exigences de sécurité, l'existence et les caractéristiques :
- D'un appareil général de commande et de protection, et de son accessibilité ;
- D'au moins un dispositif différentiel de sensibilité appropriée aux conditions de mise à la terre, à l'origine de l'installation électrique ;
- D'un dispositif de protection contre les surintensités adapté à la section des conducteurs, sur chaque circuit ;
- D'une liaison équipotentielle et d'une installation électrique adaptée aux conditions particulières des locaux contenant une baignoire ou une douche ;
- La présence de matériels électriques vétustes, inadaptés à l'usage ou présentant des risques de contacts directs avec des éléments sous tension ; - Les conducteurs non protégés mécaniquement.
L'intervention ne porte que sur les constituants visibles, visitables de l'installation au moment du diagnostic. Elle s'effectue sans déplacement de meubles, ni démontage de l'installation électrique (sauf le capot du tableau électrique), ni destruction des isolants des câbles.
L'état de l'installation intérieure d'électricité :
Le champ d'application du diagnostic porte sur l'ensemble de l'installation d'électricité privative des immeubles à usage d'habitation située en aval du disjoncteur de branchement de cette installation. Le diagnostic concerne l'ensemble des circuits de toutes tensions et natures de courant associés en vue de l'utilisation de l'énergie électrique. Il concerne également la partie de l'installation de branchement située dans la partie privative. Le diagnostic ne concerne pas les circuits internes des matériels d'utilisation destinés à être reliés à l'installation électrique fixe.
L'état de l'installation intérieure d'électricité :
- Signale et localise les anomalies relevées, apporte des explications sur leur nature et alerte sur les risques encourus en cas d'utilisation de l'installation (électrisation, électrocution, incendie) ;
- Rappelle en fonction de la nature de l'installation contrôlée les règles élémentaires de sécurité et d'usage à respecter. L'état de l'installation intérieure d'électricité doit être annexé à la promesse de vente ou, à défaut, à l'acte authentique de vente.
L'état de l'installation intérieure d'électricité a une durée de validité de trois ans.
Mesurage et calcul, au moyen d'un télémètre laser, de la surface privative du lot.
Réalisation d'un certificat de mesurage, qui mentionne la superficie "Loi Carrez" ainsi que les surfaces non prises en compte, conformément à la réglementation.
Le diagnostic technique immobilier doit être réalisé lors de la mise en copropriété d'un immeuble construit depuis plus de quinze ans.
Le diagnostiqueur procède au constat :
- De l'état apparent de solidité du clos et du couvert ;
- De l'état des conduites et canalisations collectives ;
- Des équipements communs et de sécurité.
L'amortissement de Robien permet, lors de l'achat d'un logement ancien qui a fait l'objet de travaux de réhabilitation, de déduire des revenus fonciers 50% de la valeur du logement, sur 15 ans.
Avant les travaux :
Le diagnostiqueur AEDI établit une attestation indiquant les rubriques pour lesquelles le logement ne correspond pas aux caractéristiques de la décence.
Après les travaux :
Le diagnostic donne un état descriptif du logement indiquant d'une part que les travaux de réhabilitation ont permis de donner au logement l'ensemble des caractéristiques d'un logement décent et d'autre part que l'ensemble des performances techniques est respecté et qu'au moins 6 d'entre elles ont été obtenues à la suite des travaux de réhabilitation.
Le diagnostiqueurs vérifie la conformité du bien aux exigences du décret. La "décence" est donc appréciée au regard de 14 critères objectifs correspondant à des caractéristiques techniques et à des éléments de confort définis par décret :
Principalement :
- le clos et le couvert
- les garde-corps
- les matériaux
- la ventilation
- l'électricité et le gaz ...
Ainsi que les élements de confort :
- cuisine, équipement sanitaire, eau potable, surface minimum ...
Le diagnostiqueur établit un comparatif précis entre l'état à l'entrée et à la sortie, afin d'imputer au locataire les dégradations dont il se serait rendu responsable, pour assurer la remise en état du logement sans préjudice pour le propriétaire. L'état des lieux est un document obligatoire. Une rédaction précise et détaillée permet d'éviter les conflits entre locataire et propriétaire bailleur.
D'autres insectes ou champignons se nourrissent de cellulose, ces insectes xylophages ou champignons lignivores figurent parmi les principaux destructeurs du bois, menaçant la solidité des constructions et la sécurité des personnes.
Le diagnostic consiste à rechercher, au moment de l'intervention, des traces visibles d'infestations ou altérations provoquées par les insectes xylophages et champignons , de les repérer et de dresser un constat, résultat d'un examen visuel de l'ensemble des parties visibles et accessibles susceptibles d'être démontées sans outils et de sondages non destructifs (sauf parties déjà altérées ou dégradées) des bois au moyen d'un poinçon.
Le diagnostiqueur qui réalise l'état du bâtiment relatif à la présence d'insectes xylophages ou champignons lignivores :
- n'exerce aucune activité de traitement préventif, curatif ou d'entretien de lutte contre les insectes xylophages ou champignons lignivores;
- ne possède aucun lien d'intérêt avec une entreprise de distribution de produits utilisés pour ce type de traitement et n'est filiale d'aucune entreprise de traitement des bois.
